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发表于: 2018-10-8 10:09:18 | 只看该作者 |只看大图 |倒序浏览


冰河时代到来,房地产再次面临历史转折!


2018年,的确是不平凡的一年。逢8魔咒的压力如期而至,毛衣战的硝烟愈演愈烈,金融风险的防范迫在眉睫。在这千载难逢、天时地利的时刻,房地产却反常的当起了逃兵,轮到它冲锋陷阵、抗起大旗的时候,却掉了链子,曾经的江湖义气荡然无存。

 

有人说,我国房地产3年一个周期,即将迎来触底反弹,也有人说,房价太过畸形,必须大幅调整,还有人说,房地产的夜壶功能很难被抛弃,其实,这些想法都太幼稚,他们还没有从以往的思维定势中走出来。依我看,我国过去二十年的房地产发展模式已经走到了尽头,这次是真的要彻底结束了!


1

新加坡模式的开局

 

由于我国底子薄,摊子大,解放后的几十年里,所有的人力物力财力都集中到了经济建设中去,导致居民住房条件极其困难。从1956年到198630年间,全国所有城市仅盖了7亿平米住宅,折合1400万套,平均每年只有47万套,也就是说在全国范围内,我们每年只能解决100多万人的居住问题。

 

1978年,我国人均居住面积只有3.6平米,城镇地区47.5%的家庭是缺房户。当时,上海近一半的家庭住房没有厨房和厕所,只能靠手拎马桶解决,只能用公共过道作为厨房。

 

为了解决住房问题,整个80年代,高层在全国各地进行了多次住房改革试点,效果都不理想,始终没有突破福利分房的制度。

 

直到199873日国发23号文《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的问世,从根本上打破了陈旧住房制度的禁锢。《通知》要求:停止住房实物分配。建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。

 

根据这个房改制度和当时的收入分配体系测算,我国70%的中低收入家庭是购买经济适用住房,10%的最低收入家庭由政府或单位提供廉租住房,20%的高收入家庭购买、租赁市场价的商品住房。

 

这个98房改制度,在现在看来,仍然是那么的科学、合理、无懈可击,完全就是当代版本的“房住不炒”。不知道是我们抄袭了古人,还是古人早已预见到了今日的绝境!

 

当时这个制度的设计,是参考了很多发达国家的政策后制定出来的,完全符合我国的国情和国际经验,这其中就包括新加坡。

 

2017年,新加坡的住房自有率高达90.9%82%的人居住在政府提供的组屋中,18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅里。组屋类型多元,中低收入和夹心层都可以选择不同价位的组屋,最高价不到私人住宅的1/3,组屋的房价收入比常年维持在5.5左右,也就是普通工薪阶层,工作5.5年就可以买到属于自己的房产。而新加坡的私人住宅房价收入比约为21,也远远低于香港47、北京44和上海44,居民购房压力比较小。

 

1998-2017年,新加坡的名义房价仅上涨了41.1%,而我国一线城市上涨超过了2000%,二线城市上涨也达到了1000%。

 

我们常说,良好的开局是成功的一半。98房改的初衷就是现实版的新加坡模式,公正、合理、极其的完善。只是后来我们才发现,前进的方向正好相反,越努力离目标就越远!


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2

历史大转折

 

“当时相关部门的初衷是,经济适用房能够覆盖城市人口的70%以上。然而,直到200810年过去了,结果是大约只有5%的人享受到了经适房的政策。保障性住房长期的缺失,导致没有享受到经适房政策的剩余65%的中低收入者,只能把目光投向商品房市场,从而形成了商品房市场中的所谓刚性需求,导致商品房价格快速上涨。”曾任全国工商联房地产商会会长、建设部科技司司长的聂梅生曾无奈的回忆。

 

经适房的缺失,商品房价格的暴涨,全民炒房意识的觉醒,这一切的转折点就发生在2003年!

 

2003812日,国发18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求:一、房地产业已经成为国民经济的支柱产业,是扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施。二、调整住房供应结构,逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。采取有效措施加快普通商品住房发展,提高其在市场供应中的比例。搞活住房二级市场,鼓励居民换购住房。

 

18号文中,最高层首次开创性的将房地产作为我国的支柱产业,把发展商品房市场提高到了前所未有的高度。完全可以认为,2003年是中国房地产业的里程碑、暴发年。从此,中国房地产就像是注射了兴奋剂,亢奋、猖獗,疯狂的扩张,就像是脱缰的野马,勇往直前,一骑绝尘。

 

根据18号文的原则,经适房的供应转变成了商品房供应,原本70%的家庭入住经适房,却变成了90%的家庭购买开发商定价的商品房。经适房的消失,商品房的壮大,把绝大多数工薪阶层双手奉送到了开发商的餐盘之上。

 

9823号文出台5年之后,0318号文来了一次180度的大转折。这次转折,对于拉动中国经济增长、稳定社会大局具有重要意义,但是,对于解决居民住房问题,无疑是一大挫折。

 

为了配合18号文的贯彻落实,200259日,国土部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,要求从200271日起,所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。政府成为住宅用地供应的唯一主体,从此,土地财政掀开大幕,昂首阔步的走上历史舞台!

 

任志强曾介绍说:“2003年以前,土地供应大概是每年平均30%40%的增长,并且逐年递增。但是该文件的发布直接导致了土地供应量的下降,其中有十几个月的土地新增供应量只有5%左右,甚至出现了负增长。所以从2004年到2006年年底的时候,土地市场供给严重不足,导致房价开始上涨,因为供应和需求之间的匹配关系已经被打破了”。

 

3

香港模式的结局

 

当然,我国土地财政的兴盛和把房地产作为支柱产业的做法,不是我们自己的原创,这一切都要归功于香港,准确的说,其实是我们抄袭了香港的整个房地产制度。土地招拍挂、期房预售制、70年土地使用权、公共面积分摊,我们现行的这些“先进”、“创新”而又饱受诟病的房地产政策,全部来源于香港。

 

由于房地产是香港的支柱产业,维持房价的稳定是港府的职责所在,所以,严控土地供应就成了最强有力的武器。

 

香港的住宅用地占全部土地的比例不到7%,其中,3%是低密度的乡村丁屋,城区住宅用地占比只有4%。对于港府来说,扩大住宅用地,易如反掌,但因此而带来的房价下跌,却是港府难以承受的。

 

20187月,香港私人住宅售价指数已经升到393.5,相对于1984年的17.2,涨幅高达23倍。

 

全球房价最高的殊荣,带来的是不菲的财政收入。2016-2017财年,香港地价收入、印花税、物业及投资、一般差饷等房地产相关收入为2447亿港币,占当年港府全部收入5731亿元的43%左右。

 

再来对比我国,2017年,我国地方一般公共预算收入和地方政府性基金收入共计14.9万亿,而其中,房地产相关税收和国有土地出让收入为6.8万亿,也就是说,房地产相关收入占比地方财政总收入达到了46%

 

我们仿效香港的房地产制度,竟然连土地财政依赖度都惊人的雷同,真是不仅学到了招式,更领会到了精髓。

 

但港府在维持高房价的同时,取之于民用之于民,确保低收入者能够居者有其屋。在香港,28.9%的居民租住在政府提供的公屋中,租金相当于市场价的1/615.2%的居民购买政府提供的廉价居屋,剩下55.9%的市民住在开发商建的私人住宅里。也就是说,无论香港的房价有多高,也只会对中高收入者产生影响,另一半始终会有政府托底保障。

 

照搬国际先进经验可以,可悲之处就在于我们学了个半斤八两,只学会了如何通过房地产来制造GDP,如何通过房地产来保证财政收入两位数增长,如何通过房地产来消化天量的货币投放,如何通过房地产来掩盖可怕的通货膨胀,却单单没有学会,香港如何解决低收入人群的住房保障。

 

4

冰河时代

 

香港模式的借鉴,的确为我们快速拉动经济增长,走出经济危机,筹措资金解决全民住房问题提供了一条捷径。但现在看来,它已经完全不适合我国的国情,继续沿着老路走下去,会给我国经济发展带来极大的风险。

 

我们必须壮士断腕,与房地产的香港模式坚决划清界线。物权法已经规定,居住用地70年到期后不用主动申请,自动续期,房地产税正在加紧制定,几年后将会出台替代土地出让金。租赁住房、共有产权住房正在一二线城市大力发展。期房预售制的取消,现售制度的推行也是大势所趋。完全可以看出,我们正在摆脱香港模式,正在给自己纠偏、矫正,知错能改,善莫大焉。

 

“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”,这个顶层设计的核心,其实和98房改的精髓如出一辙,高度吻合。奔波20年之后,我们又重新回到了原点,按照1998年的愿景和模式再次重新出发。这并非原地踏步,而是不忘初心!

 

所以说,从根本上看,房地产野蛮生长、房价持续暴涨的年代已经一去不返,整个顶层的指导思想和发展趋势已经转向。顶层设计的周期就是行业发展的周期。对于房地产行业来说,冰河时代已经来临。

 

近日,万科董事会主席郁亮公开表示,房地产行业的“转折点实实在在到来了,万科的最终目标只有一个:“活下去”。

 

各大房企如临大敌,积极寻找多元化发展的出路,唯恐在房地产这一棵树上活活吊死。于是乎,万科、万达、远洋地产、恒大、雅居乐、时代地产、朗诗、龙湖、合景泰富、保利等通通改名“去地产化”,主动撕掉地产标签,谋求转型。

 

房企对后市的悲观预期,直接反应在土地市场上。今年1-8月,全国300城土地市场流拍890宗,全年超过1000宗毫无疑问。而上一轮房地产低谷期的2014年,全国整年土地流拍总数也只有345宗。

 

在现金为王的当下,所有房企都在收缩战线,加紧回笼资金。830日至108日,恒大针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动,住宅全部8.9折、商铺全部6折起,首付款可以分期,最低仅需5%。9月26日,厦门首开万科白鹭郡推出107套别墅,原价500万,现一口价278万,5折大甩卖。

 

在一线城市的带领下,量价齐跌正在蔓延至二线城市。今年1-8月,北京商品住宅销售面积266.3万平方米,同比去年下降22.7%;上海二手房指数已连续9个月下跌。厦门、成都今年二手房房价下跌超过20%,杭州二手房跌幅也已经超过10%。等二线城市全面转冷之后,三四线的好日子也即将到头。在大政方针的指引下,没有谁能够幸免,也没有人敢于心存侥幸。

 

房地产的历史使命已经结束,暴发户的丑陋恶习必须摒弃。我们在纠错,我们在还债,我们在扭转乾坤,确切的说,我们在为自己买单,为20年的政策轮回买单。

 

房地产的确正在走向谷底,但绝不会是3年小周期的谷底,而是20年大周期的谷底,这个底有多长,也许会很长很长。

 

在这漫长的冰河时代,我们能做的只有养精蓄锐、韬光养晦、备足粮草,为冬眠准备。哪怕它外面风吹雨打,天寒地冻,活下来才是最终目的。那些盲目、激进、贪婪的打猎者,注定会冻死在冰天雪地里,因为他们盼望已久的春天根本就不会到来!

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